Der Verbraucherbauvertrag

Seit wenigen Tagen gilt das neue Bauvertragsrecht. Mit dieser umfassenden Gesetzesänderung wird das BGB um einen neuen Vertragstypus reicher: „Der Verbraucherbauvertrag“. Die Regelungen erhöhen die formalen Anforderungen für alle Unternehmer, die für Verbraucher bauen. Der Verbraucherschutz wird für diese Branche maßgeblich erhöht und mit einer Vielzahl von neuen Vorschriften geschmückt. Unternehmer, die sich diesen Markt erschlossen haben, sollten das neue Geschäftsjahr nicht unvorbereitet beginnen. Ein Überblick.

Fast alle Regelungen zu diesem Vertragstypus finden sich nun in den neu-geschaffenen §§ 650i-650n BGB. Die wesentlichen Änderungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  • Der Verbraucher erhält ein Widerrufsrecht.
  • Die Höhe der Abschlagszahlungen wird begrenzt.
  • Der Unternehmer hat die Pflicht, seine Bauleistungen zu beschreiben.
  • Angaben zur Bauzeit werden Pflicht.
  • Der Unternehmer hat erforderliche Unterlagen zu erstellen und herauszugeben.
  • Der Verbraucherbauvertrag ist zwingend in Textform abzuschließen.

Die Änderungen erfordern eine Umstellung des internen Vertragsmanagement derjenigen Unternehmen, die in diesem Geschäftsfeld tätig sind (für Bauträger gelten die Vorschriften nur eingeschränkt). Es lohnt sich, diese Regelungen zu studieren und in eigene Prozesse zu integrieren, da die Folgen – wie so häufig im Verbraucherschutzrecht – gravierend sein können.

Die wesentlichen Fragen zu diesem neuen Vertragstypus sollen im Folgenden beantwortet werden:

1. Wen betrifft das neue Verbraucherbauvertragsrecht?

Der Verbraucherbauvertrag ist nun im Gesetz unter § 650i Abs. 1 BGB definiert:

„Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.“

Wer danach als Unternehmer (also: planmäßig und dauerhaft gegen Entgelt) für einen Verbraucher (also: für private Zwecke) einen Neubau errichtet oder ein Bestandsgebäude erheblich umbaut, fällt in den Anwendungsbereich der neuen Regelungen und hat diese zwingend (!) einzuhalten. Verpflichtet werden damit faktisch wohl vor allem Generalunternehmer und Generalübernehmer, die sich auf den Verbrauchermarkt spezialisiert haben sowie Fertighaushersteller.

Auslegungsbedürftig ist der Begriff der „erheblichen Umbaumaßnahme“. Ein Gewerk wird hier sicherlich nicht reichen. Die Gesetzesbegründung spricht davon, dass Umfang, Komplexität und Ausmaß des Eingriffs maßgeblich sein sollen. Hier werden Gerichte für Klarheit sorgen dürfen.

2. Was bedeutet das neue Widerrufsrecht für die Unternehmer?

Ein Widerrufsrecht hatten Verbraucher bislang bei Bauverträgen nicht. Jetzt gilt das, was etwa beim E-Commerce schon immer galt: Der Verbraucher kann den Bauvertrag ohne Angabe von Gründen innerhalb von 14 Tagen widerrufen.

Die Frist für die Ausübung des Widerrufsrechts beginnt mit Vertragsabschluss und ordnungsgemäßer Belehrung des Verbrauchers (beides ist erforderlich, sonst läuft die Frist nicht). Der Widerruf kann formlos ausgeübt werden, weswegen es genügt, wenn der Verbraucher telefonisch mitteilt, nicht mehr an den Vertrag gebunden sein zu wollen. Die Rechtsfolgen liegen darin, dass der Vertrag mit Ausübung des Widerrufs rückabzuwickeln ist.

Unternehmer sollten genauesten auf die ordnungsgemäße Belehrung über das Widerrufsrecht achten und idealerweise nicht vor Ablauf der vierzehntägigen Frist mit der Ausführung der Leistungen beginnen. Die Rückabwicklung bzw. die Ermittlung des Wertersatzes schon erbrachter Leistungen ist komplex und dürfte jedenfalls für den Unternehmer nicht erwünscht sein. Ein Muster gibt es in der Anlage 10 zu Art. 249 § 3 EGBGB.

3. Was gilt zum Werklohn?

Zu der Abrechnung von Abschlagszahlungen bei Verbrauchern galt § 632a BGB schon zuvor. Die alten Regelungen wurden ergänzt und es gilt insgesamt das Folgende:

  • Die maximale Höhe der Abschlagszahlungen beläuft sich auf 90% der vereinbarten Gesamtvergütung.
  • Bei der ersten Abschlagszahlung hat der Unternehmer dem Verbraucher eine Vertragserfüllungssicherheit (Einbehalt, Garantie, Bürgschaft etc.) zu stellen.
  • Sofern der Unternehmer Abschlagszahlungen verlangt, kann er keine Sicherheit vom Verbraucher verlangen, die die nächste Abschlagszahlung oder 20% der vereinbarten Vergütung übersteigt.

4. Was gehört ab jetzt in die Baubeschreibung?

Eine Baubeschreibung in Textform ist nun Pflicht, es sei denn der Verbraucher (oder sein Planer) gibt die wesentliche Planung vor. Für Letzteres wird es aber nicht genügen, wenn der Verbraucher lediglich „funktional“ beschreibt, was er möchte.

Die Mindest-Anforderungen an diese Baubeschreibung (§ 249 Abs. 2 EGBGB) lauten:

„In der Baubeschreibung sind die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darzustellen. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:

  1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,
  2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
  3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
  4. gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
  5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
  6. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,
  7. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
  8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
  9. gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.“

Die Baubeschreibung wird ohne weitere Bezugnahme gemäß § 650k BGB unmittelbar Bestandteil des Vertrages, es sei denn es ist ausdrücklich etwas anderes vereinbart worden.

Die Frage, was rechtlich gilt, wenn die Baubeschreibung lückenhaft, widersprüchlich oder mehrdeutig ist, wird Gegenstand vielzähliger gerichtlicher und rechtswissenschaftlicher Beiträge sein. Eines ist aber gesetzlich angeordnet: Gibt es Zweifel bei der Auslegung der Baubeschreibung, gehen diese zulasten des Unternehmers. Damit ist beispielsweise bei zwei sich widersprechenden Qualitätsstandards stets die höherwertige Ausführung geschuldet.

Wenn der Unternehmer gegen die Baubeschreibungspflicht verstößt, macht er sich schadensersatzpflichtig gem. §§ 311 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB. Die Konsequenzen sind vielzählig. Im schlimmsten Fall kann der Verbraucher die Aufhebung des Vertrages erwirken und verlangen, so gestellt zu werden, als hätte er diesen Vertrag nie geschlossen.

5. Was gilt zur Bauzeit?

Der Verbraucherbauvertrag muss nun gemäß § 650k Abs. 3 BGB verbindliche Angaben zur Bauzeit machen. Dabei kann dies

  • entweder durch einen verbindlichen Fertigstellungszeitpunkt oder
  • durch die Angabe der Bauausführungsdauer

geschehen.

Schweigt der Vertrag zu der Bauzeit, gelten vorvertraglich erörterte Angaben zu Zeit und Dauer. Fehlen solche, sind die Leistungen sofort zu erbringen.

6. In welcher Form ist der neue Verbraucherbauvertrag zu schließen?

Das Gesetz schreibt jetzt „Textform“ vor und ist zwingend zu beachten. Die „Textform“ kann dabei beispielsweise schon durch E-Mail-Korrespondenz eingehalten werden. Es bietet sich allerdings vorsorglich an, den Vertrag „klassisch“, also: ausgedruckt und beidseitig unterschrieben, zu schließen.

Was nicht mehr geht: Ein Handschlag oder telefonischer Vertragsabschlus. Dann ist der Vertrag nämlich gem. § 125 BGB nichtig. Dies wiederum kann gravierende Auswirkungen auf den Vergütungsanspruch und die Gewährleistungsrechte haben.

Autor: Dr. Andreas Papp